شروط زيادة الأجرة وحقوق المستأجر في عقود الإيجار الأردنية

تُعد مسألة زيادة الأجرة في عقود الإيجار من أكثر القضايا التي تثير الاهتمام بين المالكين والمستأجرين في الأردن. فالقانون الأردني وضع ضوابط واضحة لزيادة بدل الإيجار، حمايةً للطرفين، خاصةً في ظل التغيرات الاقتصادية وتفاوت العقود القديمة والجديدة.

يحق للمالك المطالبة بزيادة الأجرة في حالات معينة ووفق نسب محددة نص عليها القانون، لكن هذه الزيادة ليست مطلقة، بل تحكمها شروط وإجراءات تضمن للمستأجر حق الاعتراض أو التحقق من قانونية الزيادة. كما أن القضاء الأردني أكد بطلان أي شرط تعسفي يفرض زيادة غير قانونية أو يهدف للضغط على المستأجر لإخلاء المأجور.

الأساس القانوني

• قانون المالكين والمستأجرين المعدل، خاصة المواد المتعلقة بتحديد الأجرة وزيادتها.
• المادة (2) من القانون تُعرّف الأجرة بأنها: "البدل المتفق عليه بين المالك والمستأجر في عقد الإجارة مضافاً إليه أي زيادة قانونية متحققة وذلك بموجب أحكام هذا القانون" [8].
• المادة (5) من القانون تحدد آلية انتهاء العقود القديمة وشروط استمرارها أو تعديل الأجرة [3][5].
• الأحكام القضائية، مثل الحكم رقم 3118 لسنة 2006 الذي يوضح نسب الزيادة القانونية للعقود القديمة [9].

"وحيث إن تعريف الأجرة في قانون المالكين والمستأجرين حسبما جاء في المادة الثانية منه بأنها: (البدل المتفق عليه بين المالك والمستأجرين في عقد الإجارة مضافاً إليه أي زيادة قانونية متحققة وذلك بموجب أحكام هذا القانون)" [8]

"اسبغ المشرع حمايته في المادة الخامسة من قانون المالكين والمستأجرين على المستأجر بحيث يتجدد عقد إيجاره بنفس الشروط بالرغم من كل اتفاق مخالف كشرط زيادة الأجرة في حال انتهاء مدة العقد وعدم إخلاء المأجور." [13]

الشروط والحالات

• تطبق الزيادة القانونية فقط إذا نص عليها القانون أو العقد بشكل صريح، ولا يجوز فرض زيادة تعسفية أو غير منصوص عليها [8][13].
• تختلف نسب الزيادة حسب تاريخ إبرام عقد الإيجار:
  • العقارات المؤجرة قبل 31/12/1975: زيادة سنوية بنسبة 10% عن كل سنة حتى 31/12/1975 [9].
  • العقارات المؤجرة بين 1/1/1976 و31/12/1990: زيادة سنوية بنسبة 5% عن كل سنة حتى 31/12/1990 [9].
• أي شرط في العقد يفرض زيادة كبيرة أو غير معقولة للأجرة عند عدم إخلاء المأجور يُعتبر شرطاً تعسفياً وباطلاً ولا يُعتد به قانوناً [13].
• يجب على المالك توجيه إنذار عدلي للمستأجر يطالبه بدفع الأجرة الجديدة مضافاً إليها الزيادة القانونية، ولا يحق له المطالبة بالإخلاء إلا بعد استيفاء الإجراءات القانونية [10][11].
• للمستأجر الحق في الاعتراض على الزيادة إذا لم تكن قانونية أو لم تُراعَ فيها الإجراءات [13].
• إذا استحال على المستأجر الانتفاع بالمأجور (كلياً أو جزئياً)، يسقط عنه دفع الأجرة عن تلك الفترة [12].

الإجراءات خطوة بخطوة

1. تحديد ما إذا كان العقد يخضع للزيادات القانونية (حسب تاريخ العقد ونصوص القانون) [9].
2. إذا رغب المالك بزيادة الأجرة، يجب عليه حساب الزيادة وفق النسب القانونية المقررة [8][9].
3. إرسال إنذار عدلي للمستأجر يطالبه بدفع الأجرة الجديدة مضافاً إليها الزيادة القانونية، مع بيان الأساس القانوني للزيادة [10][11].
4. انتظار رد المستأجر أو قيامه بالسداد خلال المهلة القانونية.
5. إذا لم يسدد المستأجر أو اعترض على الزيادة، يحق للمالك إقامة دعوى إخلاء المأجور أمام المحكمة المختصة [11].
6. للمستأجر الحق في الطعن بالزيادة أمام المحكمة إذا رأى أنها غير قانونية أو تعسفية [13].
7. في حال ثبوت بطلان شرط الزيادة أو عدم قانونية الإجراء، ترفض المحكمة دعوى الإخلاء ويستمر العقد بذات الشروط [13].

المدد والمهل القانونية

• يجب على المالك توجيه إنذار عدلي للمستأجر، ويمنح المستأجر مهلة 15 يوماً من تاريخ التبليغ لسداد الأجرة أو الاعتراض [11].
• تحتسب الزيادات القانونية للأجرة سنوياً حسب النسب المحددة للعقود القديمة (10% أو 5% سنوياً بحسب تاريخ العقد) [9].
• إذا لم يدفع المستأجر خلال المهلة، يحق للمالك مباشرة دعوى الإخلاء فوراً بعد انقضاء المدة [11].
• تسري المدد القانونية للعقود القديمة حسب ما نص عليه القانون، وتنتهي العقود تلقائياً في التواريخ المحددة إذا لم يتم تجديدها أو الاتفاق على خلاف ذلك [3][5].

ما استقرّ عليه القضاء

الحكم رقم 3685 لسنة 2016: أكدت محكمة التمييز أن الأجرة في عقد الإيجار هي البدل المتفق عليه بين المالك والمستأجر مضافاً إليه أي زيادة قانونية متحققة بموجب أحكام القانون، وأنه يجب على المؤجر توجيه إنذار عدلي للمستأجر يطالبه بالأجرة الجديدة شاملة الزيادة القانونية، وتحتسب الأجرة السنوية بعد الزيادة لتحديد المحكمة المختصة بنظر الدعوى [8].

الحكم رقم 3118 لسنة 2006: قررت المحكمة أن زيادات الأجرة للعقارات المؤجرة قبل 31/12/1975 تحتسب بنسبة 10% عن كل سنة حتى نهاية 1975، ثم بنسبة 5% عن كل سنة من 1976 حتى نهاية 1990، وتضاف هذه النسب إلى بدل الإيجار الأصلي، ويجب تطبيق هذه الزيادات وفق نصوص القانون المعدل دون اجتهاد أو اتفاق مخالف [9].

الحكم رقم 2332 لسنة 2006: قضت المحكمة ببطلان أي شرط في عقد الإيجار يفرض زيادة تعسفية للأجرة عند عدم إخلاء المأجور بعد انتهاء مدة العقد، واعتبرت أن مثل هذا الشرط يعد تحايلاً على القانون وضغطاً على المستأجر، ولا يرتب أي أثر قانوني، ويتجدد العقد بذات شروط الأجرة السابقة بحكم القانون [13].

الحكم رقم 6536 لسنة 2023: أوضحت المحكمة أن الأجرة تقابل المنفعة، فإذا استحال على المستأجر الانتفاع بالمأجور كلياً أو جزئياً، سقط عن المستأجر دفع الأجرة عن تلك الفترة، ويجب إقامة دعوى لإثبات عدم الانتفاع حتى يترتب الأثر القانوني [12].

الحكم رقم 8449 لسنة 2022: بيّنت المحكمة أن للمستأجر حقوقاً في التصرف بمنفعة المأجور، وأن العلاقة بين المؤجر والمستأجر يحكمها العقد والقانون، ولا يجوز فرض التزامات أو زيادات غير منصوص عليها أو متفق عليها قانوناً [10].

أخطاء شائعة

• الاعتقاد بأن المالك يستطيع زيادة الأجرة دون التقيد بالنسب القانونية أو دون توجيه إنذار عدلي [8][9][11].
• الظن بأن أي شرط في العقد يجيز زيادة الأجرة بشكل كبير عند انتهاء المدة أو عدم الإخلاء يكون ملزماً للمستأجر [13].
• عدم معرفة المستأجر بحقه في الاعتراض أو إقامة دعوى لاسترداد الأجرة إذا لم ينتفع بالمأجور فعلياً [12][14].
• اعتبار دفع الأجرة بعد الإنذار العدلي تنازلاً عن حق الاعتراض أو المطالبة بالرد [14].
• الخلط بين الزيادات القانونية للأجرة والزيادات الاتفاقية غير المسموح بها [9][13].

متى تحتاج محامياً

يُنصح بالاستعانة بمحامٍ مرخّص في الحالات التي يثار فيها نزاع حول زيادة الأجرة أو شروط العقد، أو إذا تلقى المستأجر إنذاراً عدلياً بالمطالبة بزيادة الأجرة ويرغب في الاعتراض أو التحقق من قانونية الزيادة. كما أن وجود محامٍ ضروري عند إقامة دعوى إخلاء أو استرداد أجرة مدفوعة دون وجه حق، أو عند الحاجة لتفسير بنود العقد وتطبيق الزيادات القانونية، أو إذا كان هناك خلاف حول الانتفاع بالمأجور وسقوط الأجرة عن فترة معينة [8][9][11][12][13].

تنبيه قانوني

هذا المقال للتوعية العامة فقط ولا يغني عن استشارة محامٍ مرخّص. تختلف التفاصيل القانونية بحسب كل حالة، وينبغي مراجعة محامٍ مختص قبل اتخاذ أي إجراء قانوني.