قسمة الأموال المشتركة وإزالة الشيوع في العقارات بالأردن: الشروط والإجراءات

تُعد قسمة الأموال المشتركة وإزالة الشيوع في العقارات من المسائل القانونية الهامة في النظام الأردني، إذ تُمكّن الشركاء في الملكية الشائعة من إنهاء حالة الشيوع بينهم، سواء بتقسيم المال المشترك أو بيعه وتوزيع ثمنه. تهدف هذه العمليات إلى ضمان حصول كل شريك على حقه منفرداً، وتجنب النزاعات التي قد تنشأ عن استمرار الشيوع.

وفقاً لاجتهادات المحاكم الأردنية، فإن لكل شريك في عقار مشترك الحق في طلب إزالة الشيوع، ولا يُشترط موافقة باقي الشركاء أو وجود نزاع فعلي بينهم. كما أن الإجراءات القانونية لإزالة الشيوع تخضع لضوابط محددة في التشريعات والأحكام القضائية، وتختلف بحسب قابلية العقار للقسمة أو الحاجة لبيعه بالمزاد العلني [8][11][13].

الأساس القانوني

• القانون المدني الأردني، خاصة المادة 1038 التي تنص على أن القسمة كاشفة للحق وليست منشئة له [8][11].
• قانون تقسيم الأموال غير المنقولة المشتركة رقم 48 لسنة 1953 وتعديلاته، الذي ينظم إجراءات إزالة الشيوع في العقارات [11][14].
• قانون أصول المحاكمات المدنية، فيما يتعلق بإجراءات رفع الدعوى وتقدير قيمتها [8][7].
• قانون ملكية الطوابق والشقق، إذا كان العقار عبارة عن بناء متعدد الطوابق أو الشقق [11][14].

"إذا كانت الدعوى مقامة من أحد الشركاء ضد الشركاء الآخرين وموضوعها إزالة الشيوع بين الشركاء بالقسمة ووفقاً لأحكام القانون مما يعني أن هذه الدعوى غير مقدرة القيمة وفقاً لما جرى عليه الاجتهاد القضائي لمحكمة التمييز. وحيث إن دعوى إزالة الشيوع تهدف إلى إزالة الشيوع بين الشركاء بحيث يختص كل شريك بحصته مفرزة أو أخذ قيمة حصته إذا كانت غير قابلة للقسمة فإن مؤدى ذلك أن القسمة هي كاشفة للحق وليست منشئة له وبما أنها كذلك فإن تقدير المال المراد إزالة الشيوع فيه يكون وقت إجراء الكشف الحسي عليه وليس وقت إقامة الدعوى." [8]

"لكل شريك من الشركاء في العقارات المملوكة على الشيوع أن يطلب من المحكمة المختصة تقسيمها ولا يحق لأي منهم أن يرفض هذا الطلب ولو كان هنالك اتفاق سابق بينهم يقضي باستمرار الشيوع..." [11]

الشروط والحالات

• أن يكون المال (العقار) مملوكاً على الشيوع بين اثنين أو أكثر من الشركاء [8][11].
• يحق لأي شريك، مهما كانت حصته، أن يطلب إزالة الشيوع دون حاجة لإثبات امتناع أو معارضة باقي الشركاء [11][13].
• لا يُشترط وجود نزاع فعلي بين الشركاء، فمجرد استمرار الشيوع يكفي لرفع الدعوى [11].
• إذا كان العقار قابلاً للقسمة دون ضرر أو نقص في قيمته، تُجرى القسمة العينية بين الشركاء [8][11].
• إذا تعذر القسمة العينية (مثلاً لصغر المساحة أو تعارض مع التنظيم)، يُصار إلى بيع العقار بالمزاد العلني وتوزيع الثمن بحسب الحصص [11][14].
• قسمة المهايأة (قسمة المنافع) جائزة وملزمة لأطرافها، وتكون مكانية أو زمانية، ولا تستدعي التسجيل في دائرة الأراضي [12][13].
• في حال وجود أبنية مخالفة للتنظيم أو عدم إمكانية الإفراز حسب قوانين التنظيم، يُلجأ للبيع بالمزاد [14].
• اتفاق الشركاء على استمرار الشيوع لا يمنع أي شريك من طلب إزالة الشيوع لاحقاً [11][13].

الإجراءات خطوة بخطوة

1. تقديم دعوى إزالة الشيوع: يرفع أحد الشركاء دعوى لدى المحكمة المختصة ضد باقي الشركاء، ويبين فيها طلب إزالة الشيوع في المال المشترك [8][11].
2. إدخال جميع الشركاء في الدعوى: يجب اختصام جميع الشركاء في العقار محل الشيوع بالدعوى [8].
3. تقدير قيمة العقار: تُعتبر الدعوى غير مقدرة القيمة عند رفعها، ويتم تقدير قيمة العقار وقت إجراء الكشف الحسي أو الخبرة الفنية وليس عند إقامة الدعوى [7][8].
4. انتداب خبير أو لجنة خبرة: تعين المحكمة خبيراً أو لجنة خبرة لتقدير إمكانية القسمة العينية للعقار وتحديد حصص الشركاء [8][11].
5. إجراء القسمة العينية: إذا كان العقار قابلاً للقسمة، تقوم المحكمة بتقسيمه بين الشركاء بحسب حصصهم [8][11].
6. البيع بالمزاد العلني: إذا تعذر القسمة العينية، تأمر المحكمة ببيع العقار بالمزاد العلني وتوزيع الثمن على الشركاء [11][14].
7. تسجيل القسمة أو البيع: يتم تسجيل نتيجة القسمة أو البيع لدى دائرة الأراضي والمساحة حسب الأصول [11].

المدد والمهل القانونية

• لا يوجد في المصادر نص صريح يحدد مدة زمنية محددة لإجراءات إزالة الشيوع أو القسمة، إذ تعتمد المدد على سير الدعوى، سرعة الإجراءات، وتعاون الشركاء.
• تقدير قيمة المال المشترك يتم وقت إجراء الكشف الحسي أو الخبرة الفنية، وليس عند إقامة الدعوى [7][8].
• الاعتراضات أو الطعون على الحكم تخضع للمدد المنصوص عليها في قانون أصول المحاكمات المدنية، مثل مدة الاستئناف أو التمييز، ولم يرد في المصادر تحديد خاص لهذه الدعاوى [1][8].

ما استقرّ عليه القضاء

الحكم رقم 7768 لسنة 2019: أكدت محكمة التمييز أن دعوى إزالة الشيوع تُعد من الدعاوى غير مقدرة القيمة، وتُحدد قيمتها بعد إجراء الخبرة الفنية واعتمادها من المحكمة وصدور الحكم القطعي فيها. كما أوضحت أن أتعاب المحاماة تُحتسب بناءً على قيمة الحصص وفق تقرير الخبرة المعتمد، ويُعتد بتاريخ العزل عند استحقاق الأتعاب إذا تم عزل المحامي قبل إجراء الخبرة [7].

الحكم رقم 4466 لسنة 2012: بيّن هذا الحكم أن دعوى إزالة الشيوع تهدف إلى تخصيص كل شريك بحصته مفرزة أو الحصول على قيمة حصته إذا تعذر القسمة، وأن تقدير المال المراد إزالة الشيوع فيه يكون وقت الكشف الحسي وليس عند إقامة الدعوى. كما أكد أن القسمة كاشفة للحق وليست منشئة له، وأن إقرار أحد الشركاء بقيمة المال لا يكفي لاعتمادها دون موافقة باقي الشركاء [8].

الحكم رقم 1195 لسنة 2016: قضت المحكمة بأن تكييف الدعوى وإسباغ الوصف القانوني عليها من اختصاص المحكمة، وأكدت أن الاتفاقيات بين الشركاء حول كيفية الانتفاع بالعقار (المهايأة) تعد ملزمة لهم إذا وافقت أحكام القانون، وأن مآل العقار يتقرر بناءً على نتيجة دعوى إزالة الشيوع [9].

الحكم رقم 540 لسنة 1999: رسخ هذا الحكم مبدأ أن لكل شريك في العقار الشائع الحق في طلب إزالة الشيوع، ولا يحق لأي شريك الاعتراض حتى لو كان هناك اتفاق سابق على استمرار الشيوع. كما أوضح أن بيع العقار بالمزاد العلني يتم إذا تعذرت القسمة، ولا يُشترط عرض حصة المدعي للبيع على الشركاء أولاً ما لم يُطلب ذلك صراحة [11].

الحكم رقم 1140 لسنة 1994: أوضح أن قسمة المهايأة هي قسمة انتفاع وليست قسمة ملكية، وهي جائزة وملزمة لأطرافها ولا يشترط تسجيلها لدى دائرة الأراضي، كما أن الاتفاق بين الشركاء على قسمة المهايأة يجعل لكل منهم حق الانتفاع بجزء معين من المال المشترك [12].

الحكم رقم 515 لسنة 2006: أكد أن قسمة المهايأة المكانية تعتبر قسمة انتفاع وليست قسمة ملكية، وهي جائزة وملزمة ولا تستدعي التسجيل لدى دائرة الأراضي، ويخضع إثباتها لقواعد الإثبات العامة، وتعتبر في حكم الإجارة بين الشركاء [13].

أخطاء شائعة

• الاعتقاد بأن اتفاق الشركاء على استمرار الشيوع يمنع أي شريك من طلب إزالة الشيوع لاحقاً، بينما يحق لأي شريك طلب ذلك في أي وقت [11].
• الظن بأن دعوى إزالة الشيوع يجب أن تكون مقدرة القيمة عند إقامتها، والصحيح أنها دعوى غير مقدرة القيمة وتُحدد لاحقاً بعد الخبرة [7][8].
• الخلط بين قسمة المهايأة وقسمة الملكية، حيث أن المهايأة قسمة انتفاع فقط ولا تنقل الملكية ولا تستدعي التسجيل [12][13].
• الاعتقاد بأن بيع العقار الشائع بالمزاد العلني يتطلب عرض الحصة أولاً على الشركاء، بينما لا يُشترط ذلك إلا إذا طُلب صراحة [11].
• الاعتماد على إقرار أحد الشركاء بقيمة المال دون موافقة باقي الشركاء، وهو أمر غير كافٍ لاعتماد القيمة قانوناً [8].

متى تحتاج محامياً

تحتاج إلى محامٍ مختص في حال رغبتك في رفع دعوى إزالة الشيوع أو قسمة الأموال المشتركة، خاصة إذا كان هناك نزاع بين الشركاء أو تعذر القسمة الرضائية. كما يُنصح بالاستعانة بمحامٍ عند وجود اتفاقيات سابقة بين الشركاء أو عند الحاجة لتقدير الحصص أو الاعتراض على إجراءات البيع بالمزاد العلني، وذلك لضمان حماية حقوقك واتباع الإجراءات القانونية السليمة وفقاً لما استقر عليه القضاء الأردني [7][8][11].

تنبيه

هذا المقال للتوعية العامة فقط ولا يغني عن استشارة محامٍ مرخص مختص في القضايا العقارية أو قسمة الأموال المشتركة في الأردن، حيث تختلف التفاصيل والإجراءات بحسب كل حالة.